Dữ liệu mới từ Redfin cho thấy những dấu hiệu rắc rối đối với thị trường nhà ở Hoa Kỳ. Mặc dù lãi suất thế chấp đã giảm, người mua nhà dường như không vội vàng tham gia.
Doanh số bán nhà chờ xử lý (pending home sales) chỉ tăng 0.7% vào cuối tháng Mười, mức tăng nhỏ nhất trong bốn tháng qua. Điều này xảy ra ngay cả khi lãi suất thế chấp trung bình giảm xuống mức thấp nhất trong một năm. Chi phí vay thấp hơn có thể thu hút người mua, nhưng lãi suất vẫn cao và sự không chắc chắn về kinh tế tiếp tục khiến người mua giữ chặt ví của họ.
Người mua thận trọng và kén chọn
Lãi suất thấp hơn lẽ ra phải là “đèn xanh” cho người mua, nhưng tại thời điểm này, chúng giống như một “đèn vàng nhấp nháy”. Theo Redfin, một căn nhà điển hình hiện mất 48 ngày để bán. Đây là tốc độ chậm nhất trong tháng Mười kể từ năm 2019.
Người mua đã trở nên thận trọng và kén chọn, họ đang chờ đợi một thỏa thuận mà họ cảm thấy “đúng đắn”. Đại diện của Redfin, Rebecca Love, tóm tắt rằng người mua không bỏ cuộc, họ chỉ đơn giản là “kén chọn hơn bao giờ hết”.
Đối với người bán, điều này có nghĩa là phải kiên nhẫn, giảm giá, hoặc cả hai, khi thị trường chỉ nhích lên từng chút một thay vì phục hồi mạnh mẽ.
Giá cả và “hội chứng ngôi nhà hoàn hảo”
Mặc dù lãi suất đã giảm, giá nhà vẫn chưa cho người mua được nghỉ ngơi.
Dữ liệu của Redfin cho thấy:
- Giá bán trung vị: Tăng 2% lên 392.375 USD, mức tăng mạnh nhất trong nửa năm.
- Giá rao bán trung vị: Ở mức 395.500 USD, tăng 2.9%, cho thấy người bán chưa mất niềm tin.
- Số nhà bán trên giá niêm yết: Chỉ 22.8%, giảm so với 26%, một tín hiệu cho thấy các cuộc chiến trả giá (bidding wars) không còn nóng.
- Tỷ lệ giá bán so với giá niêm yết: 98.3%, trượt nhẹ, cho thấy người mua đang lấy lại một số quyền thương lượng.
Điều này đang tạo ra một “yếu tố sợ hãi”. Sau nhiều năm lãi suất tăng, sa thải và giá cả leo thang, mọi người cảm thấy ngần ngại khi cam kết một khoản thanh toán kéo dài 30 năm. Hiện tượng này dẫn đến “hội chứng ngôi nhà hoàn hảo”. Tiêu chuẩn cho một “ngôi nhà mơ ước” chưa bao giờ cao hơn, trong khi sự sẵn lòng thỏa hiệp của người mua chưa bao giờ thấp hơn. Nhiều người mua hiện đang tìm cách kéo dài cuộc tìm kiếm của họ hàng tháng trời.
Bối cảnh kinh tế không chắc chắn
Người mua nhà đang phải đối mặt với nhiều áp lực tài chính cùng một lúc:
- Lãi suất: Lãi suất cố định 30 năm trung bình là 6.22% trong tuần này, dù đã giảm so với 6.79% một năm trước, nhưng vẫn cảm thấy cao.
- Việc làm: Tỷ lệ thất nghiệp tháng 10 ước tính là 4.4%, mức cao nhất trong bốn năm.
- Lạm phát: Chỉ số giá tiêu thụ (CPI) đã tăng 3.0% so với cùng kỳ năm trước vào tháng 9.
- Tâm lý: Tâm lý người tiêu thụ (theo Đại học Michigan) đã giảm xuống 53.6 trong tháng 10.
- Tiết kiệm: Tỷ lệ tiết kiệm cá nhân chỉ ở mức 4.6% trong tháng 8, cung cấp một vùng đệm tài chính mỏng.
- Nợ: Nợ hộ gia đình ở mức 18.59 nghìn tỷ USD trong Quý 3, và 4.5% trong số đó hiện đang ở một giai đoạn quá hạn trả nợ (delinquency).
Thị trường “kẹt ở số 0”
Thị trường dường như đang “kẹt ở số 0” (stuck in neutral). Doanh số bán nhà chờ xử lý chỉ nhích lên 0.7% so với cùng kỳ năm ngoái, mức tăng nhỏ nhất trong bốn tháng. Người bán vẫn giữ vững, nhưng người mua không vội vã quay lại.
Tuy nhiên, thị trường có sự phân hóa. Một số đô thị vẫn trụ vững: tại Detroit, giá tăng 11.6%, tiếp theo là Cleveland (9.6%) và Philadelphia (6.9%). Ngược lại, một số nơi đang trượt dốc, bao gồm Dallas (-3.3%), San Antonio (-2.2%) và San Diego (-2%).
Nhìn chung, thị trường không đóng băng, mà chỉ “chậm chạp một cách đáng kể”.
Nguồn: The Street
