Lãi suất vay thế chấp (mortgage) tại Hoa Kỳ đã chính thức giảm xuống dưới mức 6%, mang lại cho người mua nhà một cái nhìn thoáng qua về khả năng chi trả mà họ đã không thấy trong một thời gian dài.
Theo báo cáo mới nhất từ Tập đoàn Cho vay Mua nhà Liên bang (Federal Home Loan Mortgage Corp.), hay còn gọi là Freddie Mac, lãi suất trung bình cho khoản vay cố định 30 năm hiện đứng ở mức 5.98% trong tuần này. Lần cuối cùng thị trường ghi nhận mức lãi suất thấp như vậy là vào tháng 9 năm 2022.
Các kinh tế gia tin rằng sự sụt giảm này sẽ thúc đẩy nhiều người mua tiềm năng quay trở lại thị trường cho mùa mua nhà mùa Xuân. Nhưng tại sao con số này lại quan trọng đến thế?
Chúng ta hãy cùng phân tích tâm lý của người mua và người bán:
- Đối với người mua: Mức lãi suất cao ngất ngưởng trước đây (đỉnh điểm 7.8% vào tháng 10 năm 2023) đã khiến khoản tiền trả hàng tháng trở nên quá sức. Việc lãi suất giảm giúp bài toán tài chính trở nên khả thi hơn.
- Đối với chủ nhà: Nhiều người đang nắm giữ các khoản vay cũ với lãi suất cực thấp (khoảng 2.5% thời đại dịch) đã không dám bán nhà vì tiếc lãi suất rẻ. Khi lãi suất thị trường giảm xuống mức chấp nhận được, họ có thể sẵn sàng bán nhà cũ để chuyển sang nơi ở mới phù hợp hơn.
Bà Kate Wood, chuyên gia về nhà ở tại trang web cố vấn tài chính NerdWallet, nhận định: “Sẽ có những người đạt đến giới hạn chịu đựng. Họ sẽ nghĩ: ‘Tôi thích lãi suất vay thấp của mình, nhưng trời ơi, tôi không thể chịu đựng căn nhà này thêm nữa.'”
Nguyên nhân đằng sau sự sụt giảm
Làm thế nào chúng ta đi từ mức đỉnh 7.8% xuống còn 5.98%? Có hai động lực chính:
- Thứ nhất, Cục Dự trữ Liên bang (Fed) đã cắt giảm lãi suất căn bản tổng cộng ba lần trong năm ngoái để hỗ trợ nền kinh tế.
- Thứ hai, và quan trọng hơn, là sự can thiệp từ chính phủ. Tháng trước, Tổng thống Trump đã ra lệnh cho Freddie Mac và Fannie Mae – hai cơ quan khổng lồ chuyên bảo đảm và đóng gói các khoản vay thế chấp – phải mua vào 200 tỷ Mỹ kim chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp. Hành động này làm tăng nhu cầu đối với các khoản vay trên thị trường thứ cấp, cho phép các ngân hàng hạ thấp lãi suất cho người vay.
Thực tế thị trường: Vẫn còn nhiều chông gai
Mặc dù tin tức về lãi suất là rất tốt, nhưng bức tranh toàn cảnh của thị trường địa ốc Hoa Kỳ vẫn chưa hoàn toàn sáng sủa.
Theo Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp, số lượng hồ sơ xin vay mua nhà đã tăng 2.8% trong tuần qua. Tuy nhiên, phần lớn sự gia tăng này đến từ việc các chủ nhà đi tái tài trợ (refinance) để giảm lãi suất, chứ không phải là các khoản vay mua nhà mới. Điều này cho thấy thị trường vẫn chưa thực sự “tan băng.”
Vấn đề nan giải nhất hiện nay là thiếu hụt nguồn cung.
Giá nhà trung bình tại Mỹ vẫn neo ở mức cao: 405,000 Mỹ kim vào cuối năm ngoái.
Các nhà xây dựng vẫn bi quan và không xây đủ nhà mới do chi phí vật liệu và nhân công đắt đỏ.
Lượng nhà rao bán trên thị trường vẫn còn rất ít.
Ông Jack Krimmel, chuyên gia kinh tế cao cấp tại Realtor.com, đưa ra một cảnh báo sâu sắc: “Nếu quý vị không thêm nguồn cung vào thị trường, dù là xây dựng mới hay nhà cũ bán lại, quý vị sẽ thấy nhu cầu tăng lên đó biến thành sự tăng giá.”
Nói cách khác, nếu nhiều người đổ xô đi mua nhà vì lãi suất giảm nhưng số lượng nhà bán ra không tăng tương ứng, giá nhà có thể sẽ bật tăng trở lại, xóa bỏ mọi lợi ích mà lãi suất thấp mang lại.
Nguồn tham khảo:
https://www.npr.org/2026/02/26/nx-s1-5726386/home-mortgage-rates-below-6
https://www.nytimes.com/2026/02/26/business/mortgage-rates-30-year.html
