HỒNG KÔNG — Các nhà đầu tư vẫn chưa nhìn thấy điểm dừng cho tình trạng suy thoái của thị trường bất động sản Trung Quốc. Lượng nhà tồn kho ngày càng phình to trong khi các nhà phát triển bất động sản (property developers) èo uột như những “xác sống” vẫn đang cố bám trụ. Liệu thị trường có sớm ổn định trở lại?
Các nhà phát triển bất động sản đang mạnh tay giảm giá nhằm cố gắng bán tháo lượng nhà tồn kho vượt xa nhu cầu. Truyền thông Trung Quốc cho hay, tại dự án Regency Park mới của công ty CK Asset Holdings ở Bắc Kinh, giá các căn nhà rộng rãi thiết kế cho gia đình đã giảm khoảng 30% so với năm ngoái. Đây là một con số không hề nhỏ.
Bất động sản là một trụ cột của kinh tế Trung Quốc, đóng góp khoảng 30% vào tổng sản phẩm quốc nội (GDP). Từ năm 2023, ngành này đã trải qua một cú sụt giảm mạnh. Nhiều tên tuổi lớn như China Evergrande Group ngập trong nợ nần. Điều này khiến các nhà đầu tư toàn cầu rút vốn khỏi Trung Quốc vì lo ngại rủi ro cho hệ thống tài chính và toàn bộ nền kinh tế nước này.
Mùa Thu năm ngoái, chính phủ Trung Quốc đã tăng cường hỗ trợ thị trường bất động sản bằng các biện pháp kích thích tài khóa, phần nào xoa dịu lo ngại về một cuộc khủng hoảng tài chính. Chỉ số Hang Seng Mainland Banks Index trên thị trường chứng khoán Hồng Kông đã có dấu hiệu tăng trưởng.
Tuy nhiên, số phận của các nhà phát triển bất động sản mà các ngân hàng này cho vay lại bi đát hơn nhiều. Chỉ số Hang Seng Mainland Properties Index đã sụt giảm khoảng 80% kể từ cuối năm 2019 và vẫn đang chật vật thoát đáy. Các nhà đầu tư dường như coi các nỗ lực của chính phủ chỉ là biện pháp tạm thời, nhằm giữ cho các nhà phát triển đang thất bại có thể lay lắt sống sót và tránh một hiệu ứng phá sản dây chuyền thảm khốc.
Rủi ro vẫn âm ỉ trong ngành. Evergrande, với khoản nợ phải trả lên tới 2,39 nghìn tỷ nhân dân tệ (khoảng 330 tỷ USD) tính đến tháng 6 năm 2023, đã phải thi hành thủ tục thanh lý tài sản theo chỉ định của tòa án từ tháng 1 năm 2024. Thế nhưng, các tài sản lớn của công ty này ở đại lục, vốn thuộc thẩm quyền của chính quyền Trung Quốc, vẫn chưa bị đụng đến. Tại sao lại có sự khác biệt này?
Các nhà phát triển khác cũng đối mặt với đơn xin thanh lý tại các tòa án Hồng Kông. Điển hình là Country Garden Holdings, từng là nhà phát triển hàng đầu Trung Quốc, đã vỡ nợ tổng cộng 118,1 tỷ nhân dân tệ tính đến cuối năm 2024.
Trong khi các công ty này chịu áp lực từ các chủ nợ ở Hồng Kông, họ vẫn tồn tại như những “xác sống” ở đại lục, tiếp tục bán nhà tồn kho. Công ty Mizuho Research and Technologies ước tính lượng nhà tồn kho ở Trung Quốc đã lên tới 4,4 tỷ mét vuông vào năm ngoái – gấp hơn năm lần lượng nhà bán ra hàng năm.
Ông Naoki Tsukioka, kinh tế gia cao cấp tại Mizuho Research and Technologies, nhận định: “Dân số thu hẹp khiến số người mua nhà trong độ tuổi 25-34 đã giảm. Không thể biết nhu cầu thực tế sẽ giảm đến mức nào.” Việc cân bằng cung cầu sẽ không phải là nhiệm vụ dễ dàng. Theo trung tâm nghiên cứu của China Real Estate Information, doanh số bán hàng của 100 nhà phát triển hàng đầu Trung Quốc đã giảm 8,7% so với cùng kỳ năm ngoái trong tháng Tư, xuống còn 284,6 tỷ nhân dân tệ. Đơn vị này cũng dự báo sự phục hồi sẽ vẫn yếu ớt trong tháng Năm.
Do bất động sản chiếm khoảng một nửa tài sản của các hộ gia đình Trung Quốc, việc giá nhà giảm có thể tạo ra hiệu ứng tài sản tiêu cực, làm giảm chi tiêu của người tiêu dùng, từ đó gây thêm áp lực giảm phát cho nền kinh tế. Điều này sẽ ảnh hưởng thế nào đến cuộc sống người dân?
Bộ Chính trị Đảng Cộng sản Trung Quốc trong một cuộc họp tháng trước đã nói rằng Trung Quốc nên “ngăn chặn và tháo gỡ rủi ro ở các lĩnh vực trọng điểm,” bao gồm bất động sản. Các nhà hoạch định chính sách xác nhận rằng chính phủ sẽ tiếp tục các biện pháp như mua lại lượng bất động sản tồn kho.
Ông Takamoto Suzuki, quản lý nghiên cứu kinh tế tại đơn vị Trung Quốc của công ty thương mại Nhật Bản Marubeni, cho rằng: “Niềm tin rằng chính quyền sẽ không để các nhà phát triển lớn sụp đổ, qua đó ngăn chặn phản ứng dây chuyền rủi ro, đang ở một mức độ nào đó hỗ trợ sức chi tiêu của người tiêu dùng, nhưng vẫn có những khu vực mà tình hình còn khó khăn.”
Các cơ quan tiền tệ ở Trung Quốc và Hồng Kông đang cố gắng thu hút dòng vốn ngoại quốc vào thị trường. Tuy nhiên, ông Glen Ho, chuyên gia về các vụ phá sản tại Deloitte Trung Quốc, cho biết trong các đợt tái cấu trúc nợ ở nước ngoài của các nhà phát triển Trung Quốc, nhà đầu tư chỉ thu hồi được khoảng 0,6% vốn của họ. Ông Ho nói thêm rằng các công ty chỉ liên tục xin gia hạn thời gian trả nợ, và việc thu hồi tiền rất khó khăn.
Nguồn: Nikkei Asia
