Bài toán đầu tư: những lựa chọn trước thềm năm 2026 -

Kevin Dung Huynh
Nhóm địa ốc – Tạp chí TYTNT

Trong cộng đồng người Việt sinh sống tại Hoa Kỳ, đặc biệt là tại California, việc “có dư chút đỉnh thì làm gì với tiền?” là một đề tài quen thuộc nhưng chưa bao giờ có lời giải thống nhất.

Phần đông các gia đình Việt vẫn giữ thói quen an toàn: gửi tiền vào ngân hàng, mua CD (Certificate of Deposit), hoặc để trong quỹ tiết kiệm để hưởng lãi suất vài phần trăm. Cách làm này giúp bảo toàn vốn trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn lại đặt ra một câu hỏi lớn: liệu tiền có thực sự sinh lời, hay chỉ đang âm thầm mất giá vì lạm phát?

Trong bối cảnh lãi suất cao của giai đoạn 2022–2024 đang dần bước vào chu kỳ hạ nhiệt, và nhiều chuyên gia tài chính dự báo phân lời sẽ giảm đáng kể từ năm 2026, đây là lúc các gia đình Việt cần nhìn lại toàn cảnh các hình thức đầu tư tại Mỹ, đặc biệt là tại California – nơi được xem vừa là miền đất hứa, vừa là thị trường đầy thách thức.

Giữ tiền mặt và gửi ngân hàng

Không thể phủ nhận rằng gửi tiền ngân hàng là hình thức đầu tư dễ hiểu nhất. Trong hai năm qua, lãi suất tiết kiệm và CD từng lên mức bốn đến năm phần trăm mỗi năm, khiến nhiều người cảm thấy “không cần mạo hiểm cũng có lời.”

Tuy nhiên, cần nhìn rõ ba yếu tố:

Lạm phát dài hạn tại Mỹ trung bình khoảng 3–4%/năm.
Đồng USD mất giá theo thời gian do chính sách nới lỏng tiền tệ và thâm hụt ngân sách liên bang.
Lãi suất cao chỉ mang tính chu kỳ, và khi Fed bắt đầu giảm lãi (dự kiến từ 2025–2026), lợi tức từ ngân hàng sẽ co lại rất nhanh.

Nói cách khác, gửi tiền ngân hàng là giải pháp trú ẩn, chứ không phải chiến lược làm giàu.

Vàng và các tài sản phòng thủ

Theo sự theo dõi và đầu tư của chúng tôi qua suốt mấy chục năm qua thì giá vàng tăng chủ yếu đủ để chống lạm phát, chứ hiếm khi tạo ra tăng trưởng vượt trội

Thực tế cho thấy

Vàng ít tạo ra dòng tiền
Biến động theo tâm lý thị trường và địa chính trị
Phù hợp để giữ giá trị, không phù hợp để tạo thu nhập

Vì vậy, vàng chỉ nên chiếm một phần nhỏ trong danh mục đầu tư, mang tính phòng thủ hơn là chủ lực.

Đầu tư chứng khoán

Thị trường chứng khoán Mỹ trong dài hạn vẫn là động cơ tăng trưởng chính của nền kinh tế. Các quỹ chỉ số (index funds), ETF, hay cổ phiếu công nghệ lớn đã mang lại mức lợi nhuận ấn tượng trong nhiều thập kỷ.

Tuy nhiên, với đa số gia đình Việt thì hay mắc phải những yếu điểm như sau:

Thiếu thời gian theo dõi thị trường
Thiếu kiến thức phân tích sâu
Tâm lý sợ thua lỗ, dễ bán tháo khi thị trường biến động

Vì vậy, đầu tư chứng khoán thường mang tính phong trào, thiếu kỷ luật dài hạn. Đặc biệt, khi nhiều chuyên gia dự báo biên lợi nhuận của thị trường tài chính sẽ thu hẹp sau 2026, chứng khoán có thể vẫn tăng, nhưng không còn là “con đường dễ dàng” như giai đoạn tiền rẻ trước đây.

Muốn thành công trong lĩnh vực này, nhà đầu tư cần có sự chuyên môn và đồng hành của các cố vấn tài chính (Financial Advisors) thực sự lão luyện.

Đầu tư địa ốc – con đường chậm nhưng chắc

Vì sao địa ốc luôn hấp dẫn?
Theo nghiên cứu của chúng tôi, tiền mặt mất giá, vàng tăng chậm, trong khi địa ốc tại các khu vực đông dân cư ở Mỹ tăng trung bình 7–8% mỗi năm, đủ để nhân đôi giá trị của tài sản sau khoảng mười năm nếu không có biến cố lớn.

Nguyên nhân cốt lõi nằm ở ba yếu tố:

Đất đai có giới hạn, dân số thì tăng
Luật cung – cầu chi phối giá cả
Vị trí và hạ tầng quyết định sức hút dài hạn

California: trường hợp đặc biệt của nước Mỹ

California là tiểu bang đông dân nhất nước Mỹ, với gần 39 triệu dân, nền kinh tế đa dạng, khí hậu ôn hòa, hệ thống đại học hàng đầu và các trung tâm việc làm lương cao như Silicon Valley, Los Angeles, Orange County và San Diego.

Theo quan sát thực tế trong quá trình hành nghề địa ốc, dòng tiền đầu tư từ nước ngoài, đặc biệt từ Trung Quốc và Việt Nam, liên tục đổ vào thị trường California, nhất là tại các thành phố lớn và khu học khu tốt. Điều này tạo ra một lực đỡ dài hạn cho giá nhà, ngay cả trong những giai đoạn thị trường điều chỉnh.

Cash flow và long-term gain: hai mục tiêu cần phân biệt

Một điểm rất quan trọng trong nghiên cứu là sự phân biệt giữa:

Cash flow: lời/lỗ hàng tháng từ tiền thuê
Long-term gain: giá trị tài sản tăng theo thời gian

Ở các tiểu bang có nhà giá rẻ như Texas hay Arizona, cash flow có thể cao hơn, nhưng tốc độ tăng giá nhà chỉ khoảng 2–4%/năm. Ngược lại, tại California, cash flow có thể thấp hoặc hòa vốn, nhưng giá nhà tăng mạnh hơn đáng kể trong dài hạn

Với những gia đình đang sinh sống tại California, chiến lược “người đâu của đó” – đầu tư gần nơi mình hiểu rõ – vẫn là lựa chọn khôn ngoan.

Nhà, apartment hay condo?

Dữ kiện thuế đất tại California cho thấy giá trị đất tăng nhanh hơn nhiều so với phần xây dựng, vì chi phí xây dựng chỉ tăng theo lạm phát, trong khi đất ngày càng khan hiếm

Do đó, thứ tự ưu tiên đầu tư là:

Nhà biệt lập (detached house) – đất nhiều, tăng giá mạnh
Apartment – chia sẻ đất nhưng có cash flow tốt
Condo – ít đất, phí HOA cao, tăng giá chậm hơn

Chính sách cho phép xây ADU (Additional Dwelling Unit) tại California còn mở ra cơ hội gia tăng giá trị và thu nhập cho những chủ nhà có đất rộng – một lợi thế mà không nhiều nơi có được.

Bài toán đầu tư năm 2026

Nếu vào một thời điểm nào đó trong năm 2026 mà lãi suất giảm về khoảng 5%, theo kinh nghiệm của những người hành nghề địa ốc lâu năm, đó có thể là thời điểm rất tốt để vào cuộc.

Nhà đầu tư nên chọn những khu vực có lịch sử tăng giá mạnh nhất như Orange County và San Diego, và nên tập trung vào nhà ở mức giá trung bình (median price) – phân khúc có nhiều người mua nhất và vì vậy có tiềm năng tăng giá cao nhất.

Một căn nhà điển hình tại hai khu vực này thường rộng khoảng 1,500 sqft, có 3 phòng ngủ, 2 phòng tắm, và garage 2 xe. Giá một căn nhà như vậy, vào thời điểm này (cuối năm 2025) vào khoảng $1,000,000

Bài toán tài chính mẫu

Giá mua: $1,000,000

Vốn đầu tư (down payment): $200,000 (20%), vay ngân hàng (loan): $800,000 (80%).
Nếu bạn đủ tín dụng về lợi tức và tín dụng, bạn sẽ mượn được với phân lời 5% với thời hạn vay 30 năm.

Tiền trả cho ngân hàng mỗi tháng sẽ là $4,295/tháng hay $51,540/năm.
Thuế đất (real estate tax): 1.1% hay $11,000/năm.
Bảo hiểm nhà vào khoảng $2,000/năm.
Chi phí bảo trì khoảng $4,000/năm.
Tiền thuê trung bình hiện nay: $4,600/tháng x 12 = $55,200/năm.

Với những con số ở trên, tổng số chi phí hàng năm của bạn sẽ là: $51,540 + $11,000 + $2,000 + $4,000 = $68,540.

So với tiền thu vô hàng tháng chỉ có $55,200 thì năm đầu tiên bạn sẽ phải chịu lỗ: $68,540 – $55,200 = $13,340.

Nhưng những năm sau đó thì bạn có cơ hội lên giá thuê trung bình khoảng 5% trong khi đó thì chi phí hàng năm gần như không thay đổi mấy. Theo kinh nghiệm đầu tư của chúng tôi, thì nhà đầu tư sẽ chịu lỗ trong 5 năm đầu, và có lợi lại bằng mức lỗ trong 5 năm sau, vì vậy có thể nói là trong chu kỳ 10 năm đầu tiên, bạn sẽ phá huề.

Nhưng mục tiêu của bạn trong cách đầu tư này không phải là tiền vô hàng tháng (cash flow), mà bạn đang nhắm vào giá nhà tăng lên (appreciation), ít nhất là 7% mỗi năm.

Nếu mọi chuyện xảy ra tốt đẹp như vậy, cũng như đã xảy ra trong ít nhất 40 năm qua khi chúng tôi bắt đầu định cư ở Mỹ, thì giá nhà của bạn sẽ tăng lên đến $2,000,000 đô la, hay bạn đã lời được $1,000,000 trong canh bạc đầu tư 10 năm này.

Trong bài toán trên, chúng tôi bỏ qua phần tiền của bạn đã trả vào nợ (principal) được khoảng $150,000 sau 10 năm, và tiền chi phí bán nhà và tân trang trước khi bán cũng độ hơn $150,000.

Câu hỏi được đặt ra bây giờ là bạn đã lời được bao nhiêu phần trăm. Có người vội trả lời là 100%. Sự thật thì bạn đã lời được đến 500% lận. Nên nhớ rằng bạn đâu có bỏ $1,000,000 ra đâu mà bạn chỉ bỏ ra có $200,000 lúc ban đầu. $1,000,000/ $200,000 🡪 500%.

Chúng tôi đã chia sẻ kinh nghiệm này cho những người khách hàng vào nhiều năm về trước. Có người mua nhà đầu tư sau 10 năm, khi giá nhà của họ đã tăng gấp đôi, thì họ đi mượn thêm tiền ngân hàng từ căn nhà này (refinance) lấy ra $600,000 – $700,000 xài thoải mái. Trong khi đó thì tiền trả cho ngân hàng với cái nợ mới lớn hơn cùng những chi phí khác vừa đủ để phá huề. Nhà đầu tư lại tiếp tục một chu kỳ 10 năm mới.

Nhìn về năm 2026: thận trọng nhưng không bi quan

Nhiều chuyên gia tài chính dự báo giai đoạn sau 2025–2026 sẽ là thời kỳ:

Lãi suất giảm
Lợi nhuận đầu tư chung thấp hơn
Thị trường phân hóa mạnh

Trong bối cảnh đó, đầu tư không còn là chạy theo lợi nhuận nhanh, mà là xây dựng tài sản bền vững. Địa ốc – đặc biệt tại các khu vực có việc làm tốt, dân cư ổn định và nhu cầu cao như California – vẫn là một trong những lĩnh vực đầu tư hiếm hoi hội đủ ba yếu tố: giữ giá trị – tăng trưởng – tạo thu nhập.

Kết luận: đầu tư như trồng cây

Đầu tư, suy cho cùng, giống như trồng cây. Có loại cho trái nhanh nhưng mau tàn, có loại lớn chậm nhưng bền gốc rễ. Với nhiều gia đình Việt tại Mỹ, nhất là những người đã trải qua khó khăn để xây dựng cuộc sống ổn định, đầu tư địa ốc là con đường “slowly but surely” – chậm mà chắc, như chính kinh nghiệm thực tế được trình bày trong nghiên cứu đính kèm

Trong không khí Tết – thời điểm nhìn lại và hoạch định tương lai – hy vọng bài phân tích này giúp các gia đình Việt có thêm góc nhìn tỉnh táo, dài hạn và phù hợp hơn cho hành trình tích lũy tài sản của mình.

Additional Dwelling Unit Long-term gain