Các hình thức làm chủ bất động sản ở California -

KEVIN DŨNG HUỲNH

Trong giấc mơ Mỹ có nhiều điều mà người được định cư ở đây đều mong có ngày đạt được. Niềm mơ ước nhỏ của những trẻ con lớn lên là nhảy vào và làm chủ một chiếc xe. Còn đối với các gia đình Việt thì mong có ngày làm chủ được một căn nhà.

Khi đã trải qua thời làm lụng chăm chỉ và cực khổ để dành dụm đủ số tiền down payment và kiếm được căn nhà vừa ý để mua, thì người agent địa ốc của bạn sẽ hỏi là bạn muốn để chủ quyền căn nhà của bạn như thế nào. Bài viết này sẽ giúp quý độc giả một kiến thức căn bản về chủ quyền cũng như chuyện thừa kế một căn nhà ở Mỹ của con cái, cụ thể là ở tiểu bang California.

Khác với chủ quyền chiếc xe được quản lý bởi sở xe cộ tiểu bang California (Department of Motor Vehicle – DMV), khi bạn mua một chiếc xe, bạn sẽ được cơ quan này cấp cho một tờ giấy chủ quyền có màu sắc đẹp mắt mà ngày xưa có màu hồng nên gọi là pink slip, ngày nay gọi là title. Chủ quyền nhà cửa và đất đai gọi chung là bất động sản (real estate) được quản lý bởi quận hạt (county) nơi bất động sản tọa lạc. Khi bạn mua được một căn nhà, dù giá trị cỡ bạc triệu đi nữa, escrow là cơ quan làm giấy tờ mua bán ở Mỹ, sẽ chỉ đưa cho bạn một tờ giấy in trắng đen, khổ giấy thường 8 x11, không có gì hấp dẫn, tiếng Mỹ gọi là grant deed.

Danh từ grant deed được dùng cho giấy sở hữu nhà đất ở tiểu bang California, ở những tiểu bang khác thì họ có thể dùng danh từ khác, chẳng hạn ở Arizona và Texas, họ dùng từ warranty deed. Chúng ta có thể gọi chung tờ giấy này là một cái deed.

Nội dung của một grant deed

Nội dung của deed không có gì cầu kỳ và khó hiểu, nó luôn bao gồm những phần sau đây:

-Tên người bán hoặc công ty xây dựng nếu nhà này mới vừa được xây và bán cho bạn là người đầu tiên.
-Tên của người mua chính là bạn hoặc vợ hay chồng của bạn.
-Diễn tả lô đất của căn nhà căn cứ theo sổ bộ của quận. Và để nói rõ thêm, có khi họ để thêm địa chỉ nhà bạn mua vào đó.
-Dưới cùng là phần notary public để công chứng chữ ký của người bán chuyển nhượng (grant) tài sản này qua tên bạn.

Mẫu của một grant deed

Trong phần tên của người mua, grant deed sẽ nói rõ là bạn sẽ làm chủ dưới hình thức nào, trong tiếng Mỹ gọi là vesting. Dưới đây là các hình thức sở hữu (vesting) phổ biến nhất tại California.

Sở hữu cá nhân (sole ownership)

Sole ownership là quyền sở hữu thuộc về một cá nhân duy nhất.
Trường hợp thuộc về một cá nhân chưa từng kết hôn – single: Thí dụ: Van Nguyen, a single man hay Thi Nguyen, a single woman.

Trường hợp thuộc về một cá nhân đã từng kết hôn, nhưng đã ly dị – An unmarried man/woman. Thí dụ: Van Nguyen, an unmarried man hay Thi Nguyen, an unmarried woman.

Trường hợp thuộc về một cá nhân đang có gia đình nhưng vì lý do gì đó muốn làm chủ tài sản này một mình – A married man hay a married woman.

Thí dụ: Van Nguyen, a married man, as his sole and separate property hay Thi Nguyen, a married woman, as her sole and separate property.

Chú ý: trong trường hợp này người phối ngẫu (spouse) phải đồng ý và ký giấy tờ cần thiết cho phép người vợ/chồng của mình đứng tên tài sản này một mình.

Sở hữu chung (co-ownership / co-tenancy)

Khi hai người trở lên mà không phải là vợ chồng, mỗi người sở hữu một phần của bất động sản, họ có thể chọn một trong các hình thức đồng sở hữu sau:

Tenancy in common (Sở hữu chung mà không có quyền thừa kế):
-Mỗi người sở hữu một phần, có thể bằng nhau hoặc không bằng nhau. Trong trường hợp chỉ có hai người chủ, nếu không nêu ra số phần trăm, thì mặc nhiên tỷ lệ là 50/50
-Một trong các người chủ có quyền bán hoặc chuyển nhượng phần của mình mà không cần sự đồng ý của bên kia.
-Khi một bên qua đời, phần sở hữu của họ sẽ chuyển theo di chúc chứ không tự động sang người đồng sở hữu.

Thí dụ: Van Nguyen, a single man, as to an undivided ¾ interest, and Anh Le, a single man, as to an undivided ¼ interest, as tenants in common.

Joint tenancy (Đồng sở hữu có quyền thừa kế tự động):
Mỗi người sở hữu phần bằng nhau.
-Một bên có thể bán hoặc chuyển nhượng phần của mình mà không cần sự đồng ý của người kia.
-Khi một bên qua đời, phần sở hữu của họ sẽ tự động chuyển sang người đồng sở hữu còn lại mà không qua thủ tục di chúc.

Thí dụ: Van Nguyen, a single man, and Anh Le, a single man, as joint tenants.

Trường hợp hai vợ chồng: có thể áp dụng những hình thức sau đây:

Joint Tenancy (Sở hữu chung có quyền thừa kế):

-Cũng giống như trường hợp hai hay nhiều người đồng sở hữu nhưng không phải là vợ chồng, hai vợ chồng có quyền lợi bằng nhau.
-Một bên có thể bán hoặc chuyển nhượng phần của mình mà không cần sự đồng ý của người kia.
-Và khi một người qua đời, quyền sở hữu của họ tự động chuyển cho người đồng còn lại.
-Chỉ có “step-up basis” trên phần của người qua đời.

Step-up basis: có nghĩa là giá trị của tài sản được nâng lên theo giá thị trường chứ không phải tính bằng giá của tài sản lúc mua. Trong trường hợp này, chỉ có phân nửa tài sản của người mất đi được nâng lên giá thị trường lúc người ấy mất.

Thí dụ: Van Nguyen and Thi Nguyen, husband and wife, as joint tenants.

Community Property with Right of Survivorship (Sở hữu cộng đồng với quyền thừa kế):

-Hai vợ chồng cùng sở hữu toàn bộ tài sản như một đơn vị không chia cắt.
-Cả hai vợ chồng phải cùng đồng ý trong các trường hợp chuyển nhượng
-Giống sở hữu cộng đồng, khi một người qua đời, tài sản tự động chuyển cho người còn lại.
-Khác với Joint Tenancy, Community Property with Right of Survivorship, được tự động step-up basis trên toàn bộ giá trị tài sản. Đây là đặc điểm lợi về thuế vụ của hình thức này so với Joint Tenancy.

Thí dụ: Van Nguyen and Thi Nguyen, husband and wife, as community property with right of survivorship.

Vấn đề thừa kế

Trong Grant Deed, phần chủ quyền chỉ có tên những người chủ nhân của tài sản, vậy thì trong trường hợp những người chủ đều qua đời thì ai sẽ là người thừa kế.

Luật pháp ở Mỹ có nói, nếu những người chủ đều qua đời, mà không có di chúc hay living trust nói rõ là để lại cho ai, thì người thân gần nhất (next of kin) sẽ được thừa hưởng. Người thân gần nhất là con cái, kế đến là anh em ruột thịt… Nhưng để xác định các mối quan hệ này là một vấn đề phức tạp phải qua một thủ tục là probate và người thừa hưởng hợp pháp, dù là con cái của chủ tài sản, cũng phải ra probate court để được giải quyết thỏa đáng.

Thủ tục probate, mặc dù là do chính phủ quy định, nhưng được các văn phòng tư nhân thực hiện cho nên rất tốn kém. Theo thống kê, chi phí có thể lên đến 50% giá trị của tài sản để lại. Vì lý do này, chính phủ khuyên mọi người nên có di chúc để lại.

Ngày nay hình thức thông dụng, có hiệu quả nhất, và ít tốn kém là làm một living trust. Có thể nói là bất cứ ai có tài sản giá trị như nhà cửa và đất đai nên lập tức làm ngay một living trust để để tài sản lại cho con cái mình tránh phải qua thủ tục probate đầy tốn kém.

Chuyện làm living trust đi đôi với việc bỏ tài sản vào living trust. Nếu bạn làm living trust mà không bỏ nhà của bạn vào living trust thì cái living trust xem như không có tác dụng gì. Cách thức làm rất đơn giản là làm lại cái grant deed và chuyển chủ quyền của căn nhà từ hai vợ chồng bạn chẳng hạn thành living trust là chủ của căn nhà.

Có người có nhà cho thuê, nhưng sợ những người thuê nhà làm chuyện trái với luật pháp có thể ảnh hưởng đến mình. Họ có thể bỏ chủ quyền căn nhà của họ vào một LLC (Limited Liability Company) để hạn chế những rủi ro không cần thiết.

Những thủ tục này tương đối phức tạp đối với bạn. Tốt nhất là bạn nên kiếm một văn phòng luật sư hoặc kế toán chuyên nghiệp chuyên về Trust hoặc LLC để được tư vấn và giúp đỡ.

Step-up basis

Khi bạn được thừa hưởng một bất động sản, chẳng hạn như căn nhà của cha mẹ mất để lại cho bạn. Nếu như bạn quyết định bán căn nhà này đi, bạn sẽ phải đóng thuế trên capital gain là số tiền sai biệt giữa giá bán và vốn (basis). Bạn sẽ hỏi vậy basis hay giá vốn của tôi là bao nhiêu.

Căn cứ theo luật thuế hiện hành (2025), thì giá vốn của bạn là giá trị cao hơn giữa giá trị FMV (fair market value), là giá trị của căn nhà lúc bạn bắt đầu làm chủ, hay giá khi cha mẹ bạn mua căn nhà này. Do giá nhà ở California lên không ngừng, nên FMV lúc nào cũng cao hơn.

Vậy bạn làm sao biết được FMV là bao nhiêu. Cách chính xác và được sở thuế chấp nhận là mướn một công ty định giá (appraisal). Làm cách này thì khá tốn kém, giá của dịch vụ này hiện nay là khoảng từ $1,000 – $2,000.

Một cách khác dễ dàng và khỏi tốn kém là, vào ngày bạn làm chủ căn nhà, bạn vào Google, đánh địa chỉ căn nhà vào, và xem những công ty địa ốc lớn như Realtors.com, Redfin, và Zillow xem họ định giá căn nhà của bạn bao nhiêu. Thường thì cả ba công ty này sẽ ra ba giá khác nhau. Theo chúng tôi, thì bạn nên dùng giá trung bình của ba công ty này để định giá trị FMV của căn nhà bạn vừa thừa hưởng. Theo các chuyên viên làm thuế thì mặc dù cách này không chính xác lắm, nhưng thường được sở thuế chấp nhận.

Dưới đây là một thí dụ minh họa:

Cha mẹ bạn mua căn nhà này vào năm 1995 với giá $200,000.
Vào năm 2022, cha mẹ đều mất hết và để căn nhà này lại cho bạn. Lúc đó FMV là $800,000.
Năm 2025, bạn bán căn nhà đi với giá $1,000,000.
Capital gain sẽ dựa FMV là $800,000 chứ không phải giá mua $200,000. Đây quả là một ân huệ mà sở thuế dành cho người thừa hưởng tài sản của thân nhân để lại. Vậy capital gain của bạn sẽ là $200,000 ($1,000,000 – $800,000).

Chúng tôi hy vọng bài viết này sẽ giúp cho quý độc giả ít kiến thức về những hình thức sở hữu một căn nhà, vấn đề thừa kế, và cách tính capital gain khi phải bán một căn nhà thừa kế.