Thị trường nhà đất Hoa Kỳ đang chứng kiến một tình huống đầy nghịch lý trong những tháng gần đây. Mặc dù số lượng nhà được rao bán đang tăng lên đáng kể, mang lại nhiều lựa chọn hơn cho người mua, nhưng số nhà đổi chủ lại không hề sôi động. Nguyên nhân chính dường như vẫn là tiền trả nhà hàng tháng quá cao, khiến nhiều người phải tạm gác lại giấc mơ được làm chủ một ngôi nhà.
Nguồn cung tăng vọt, giao dịch chững Lại
Theo một báo cáo được Zillow công bố, sự mất cân đối rõ rệt giữa người bán và người mua được thấy rõ trang tháng Ba vừa qua. Ký giả Jennifer Sor, thuộc Business Insider tường thuật rằng số nhà bán trên thị trường trong tháng này là hơn 375.000 căn, tăng 32% so với tháng trước và 9% so với cùng kỳ năm ngoái.
Tuy nhiên, số nhà bán gia tăng không đi kèm với sự gia tăng tương ứng từ phía người mua. Số nhà chờ bán (pending home sales) – một chỉ số quan trọng cho thấy số nhà đang chờ đóng escrow – gần như không thay đổi so với năm ngoái, chỉ đạt khoảng 265.000 căn trong tháng Ba.
Điều này có nghĩa là gì? Nó có nghĩa là thị trường đã có thêm khoảng 110.000 căn nhà tồn kho chỉ trong tháng 3, đẩy tổng lượng nhà có sẵn lên 1,15 triệu căn, tăng 19% so với cùng kỳ năm ngoái. Bà Skylar Olsen, nhà kinh tế trưởng tại Zillow, nhận định đây là mức tồn kho cao nhất kể từ tháng 3 năm 2020, thời điểm đại dịch COVID-19 gần như làm tê liệt thị trường.
Bà Olsen viết: “Trong khi người bán ‘nhấn ga’, thì người mua lại không theo kịp”. Bà Jennifer Sor cho rằng chính những lo ngại về tiền trả hàng tháng quá cao, đã khiến người muốn mua nhà chùn lại. Zillow ước tính rằng tiền trả nợ nhà điển hình (giả sử đặt tiền cọc 20%) chiếm khoảng 25% lợi tức trung bình của một gia đình Mỹ vào tháng Ba, gần chạm ngưỡng 30% được các nhà cho vay ấn định là tỷ lệ trả nợ nhà vừa phải so với lợi tức.
Người mua có chút lợi thế mong manh?
Trong bối cảnh khó khăn kéo dài này, ký giả Eliza Relman của Business Insider lại chỉ ra một khía cạnh “ngọt ngào xen lẫn cay đắng”: người mua có thể đang dần giành lại một chút quyền lực. Doanh số bán nhà đã chạm đáy vào năm 2023 và 2024, khiến một số người bán, đặc biệt là những người buộc phải chuyển đi vì những thay đổi trong cuộc sống (kết hôn, ly hôn, chuyển việc, tìm trường tốt hơn cho con…), trở nên sốt ruột hơn.
Ông Lawrence Yun, nhà kinh tế trưởng của NAR, giải thích: “Những thay đổi trong hoàn cảnh sống… là những sự kiện luôn xảy ra và chúng tích tụ lại,” buộc một số người phải bán nhà bất chấp lãi suất cao.
Kết quả là, dù thị trường vẫn khó khăn, người mua hiện tại lại đối mặt với ít sự cạnh tranh hơn từ những người săn nhà khác. Bà Daryl Fairweather, nhà kinh tế trưởng của Redfin, nhận xét: “Họ không phải dành giật nhau trong các cuộc chiến trả giá… Vì có ít người mua hơn, họ có nhiều quyền thương lượng hơn”.
Dấu hiệu rõ ràng nhất của sự thay đổi này là việc người bán ngày càng phải chấp nhận giảm giá. Theo Zillow, 23% danh sách nhà bán trên nền tảng này đã giảm giá trong tháng Ba, tỷ lệ cao nhất kể từ năm 2018 và tăng nhẹ so với tháng trước đó. Bà Relman cũng lưu ý rằng việc giảm giá đang trở nên phổ biến hơn, đặc biệt ở các thị trường phía Nam và Tây Nam, và thời gian trung bình một căn nhà nằm trên thị trường cũng đã tăng lên trong gần một năm qua, theo dữ liệu từ Realtor.com.
Tuy nhiên, cần phải nhấn mạnh rằng đây chỉ là một lợi thế tương đối. Giá nhà hiện tại vẫn cao hơn 45% so với thời điểm ngay trước đại dịch, theo Redfin. Và chỉ số Sức nóng Thị trường (Market Heat Index) của Zillow vẫn cho thấy thị trường nghiêng về phía người bán trong tháng Ba, lần đầu tiên kể từ tháng Sáu năm ngoái.
Tương lai bất định và tâm lý e ngại
Triển vọng của thị trường nhà đất trong thời gian tới vẫn còn nhiều bất ổn. Bà Relman chỉ ra rằng các yếu tố như chính sách thuế quan của Tổng thống Trump và những thay đổi chính sách liên bang khác đang tạo ra tình trạng bất ổn, giữ lãi suất thế chấp ở mức cao (quanh 7%) và khiến người mua chùn bước.
Tâm lý người tiêu dùng cũng phản ánh sự e dè này. Dữ liệu mới từ Fannie Mae cho thấy quan tâm về nhà ở của giới tiêu thụ đã giảm so với cùng kỳ năm ngoái, lần đầu tiên kể từ năm 2023, phần lớn vì họ cho rằng tiền lời cho nợ mua nhà sẽ không giảm nhanh như kỳ vọng trước đây. Tỷ lệ người cho rằng đây là thời điểm tốt để mua nhà chỉ tăng nhẹ từ 22% lên 24%, trong khi tỷ lệ người cho rằng đây là thời điểm tốt để bán nhà lại giảm từ 63% xuống 62%.
Bà Hannah Jones, nhà phân tích nghiên cứu kinh tế tại Realtor.com, nhận định: “Nếu bạn không nắm chắc về tình hình kinh tế Hoa Kỳ, thì có lẽ bạn sẽ không muốn đưa ra một quyết định tài chính lớn”. Tâm lý người tiêu dùng nói chung cũng đã giảm mạnh, theo dữ liệu gần đây từ Đại học Michigan, với những lo ngại về lạm phát và sự sụt giảm niềm tin vào thị trường việc làm, thị trường chứng khoán và tài chính cá nhân.
Tóm lại, thị trường nhà đất Hoa Kỳ đang ở trong một giai đoạn phức tạp. Nguồn cung dồi dào hơn mang lại nhiều lựa chọn, nhưng khả năng trả tiền nhà vẫn là rào cản lớn. Người mua có thể có thêm một chút lợi thế trong đàm phán và ít cạnh tranh hơn, nhưng nhìn chung, thị trường vẫn đầy thách thức và bị bao phủ bởi sự bất ổn kinh tế và chính sách, ảnh hưởng đến cả người mua và người bán.
