Một dự án 74 căn nhà trên trục đường chính của khu Bolsa đã trở thành vụ kiện tại Tòa Thượng thẩm Quận Cam — và tối thứ Tư này, 19/8/2026, Ủy ban Quy hoạch Westminster sẽ quyết định có giữ nguyên quyết định của thành phố hay không. Đằng sau tranh chấp là một câu hỏi lớn hơn: thành phố có quyền thay đổi luật chơi giữa lúc chủ đầu tư đang nộp hồ sơ hay không — một tiền lệ có thể ảnh hưởng đến mọi khu đất khác trong thành phố, kể cả khu bạn đang sống.
Một dự án nhà ở khá lớn trên trục Westminster Boulevard đang trở thành cuộc đối đầu pháp lý giữa thành phố và chủ đầu tư, với tâm điểm là hai câu hỏi: thành phố có quyền nâng mật độ xây dựng tối thiểu ngay khi chủ đầu tư sắp nộp hồ sơ hay không, và các căn phụ Junior ADU có được tính là “nhà giá phải chăng” để hưởng ưu đãi theo luật tiểu bang hay không.
Dự án đề xuất những gì
Theo hồ sơ kỳ họp Ủy ban Quy hoạch (Planning Commission) ngày 19/8/2026, công ty 6351 Westminster Boulevard, LLC — do ông Andrew Fielder thuộc Back Bay Investment Group (Newport Beach) đại diện — đề xuất xây 68 căn townhome bán đứt kèm sáu căn phụ Junior Accessory Dwelling Unit (JADU), tổng cộng 74 đơn vị nhà ở, tại khu đất 6351 Westminster Boulevard. Theo đơn kháng nghị, chủ đầu tư đề xuất ràng buộc 4 căn JADU bằng giao ước trên sổ đất (deed restriction) suốt 55 năm cho hộ thu nhập rất thấp — khoảng 5,4% tổng số căn — để dự án đủ điều kiện hưởng ưu đãi theo Luật Density Bonus của tiểu bang.
Thành phố nói gì
Phía thành phố không đồng ý. Trong thư conformity mới nhất ngày 16/7/2026, Trưởng chuyên viên Quy hoạch Ken Fichtelman viết rằng chủ đầu tư không thể bảo đảm các căn JADU sẽ thực sự được cho thuê: giao ước chỉ khống chế được mức giá thuê nếu chủ nhà cho thuê, chứ không thể buộc chủ nhà tương lai phải cho thuê phần nhà đó — nên theo thành phố, dự án thiếu cấu phần nhà giá phải chăng bắt buộc và không đủ điều kiện hưởng Density Bonus. Thư cũng yêu cầu sửa bản vẽ theo hướng bỏ các căn JADU, thêm căn để đạt mật độ 30 căn/mẫu và chỉ định các căn affordable mới.
Chủ đầu tư nói gì
Đơn kháng nghị dài 24 trang của chủ đầu tư kể một câu chuyện khác hẳn. Theo đơn, khu đất này được chính Housing Element 2021–2029 của thành phố xác định là địa điểm ứng viên đáp ứng chỉ tiêu nhà ở RHNA, thuộc khu MU36 với Housing Overlay cho phép mật độ tối thiểu 20 căn/mẫu.
Đơn cáo buộc rằng khi chủ đầu tư đang trao đổi tiền hồ sơ với thành phố giữa năm 2025, thành phố đã lần lượt ban hành lệnh tạm ngưng khẩn cấp (13/8/2025) rồi Sắc lệnh Khẩn cấp 2625U (10/9/2025) nâng mật độ tối thiểu từ 20 lên 30 căn/mẫu — mà theo chủ đầu tư là nhằm vô hiệu hóa quyền “chốt chuẩn” (vesting) theo luật SB 330 của chính dự án này, vi phạm Đạo luật Khủng hoảng Nhà ở vì không xin phép Bộ Gia cư và Phát triển Cộng đồng California (HCD) trước. Đơn mô tả quyết định của thành phố là kết quả của “một chuỗi hành vi có phối hợp và động cơ không đúng đắn.”
Một chi tiết đáng chú ý trong đơn kháng nghị: chủ đầu tư dẫn biên bản ngày 20/8/2025 cho biết chính Ủy ban Quy hoạch — cơ quan sẽ biểu quyết tối thứ Tư — từng bỏ phiếu 5–0 khuyến nghị Hội đồng Thành phố không thông qua sắc lệnh nâng mật độ, nhưng Hội đồng vẫn thông qua.
Diễn biến pháp lý
Theo nghị quyết dự thảo 26-008, chủ đầu tư đã khởi kiện thành phố tại Tòa Thượng thẩm Quận Cam vào khoảng ngày 29 tháng 5 năm 2026, nêu lại một phần các vấn đề trong đơn kháng nghị. Cũng theo nghị quyết dự thảo, ngày 11/8/2026 nhân viên thành phố và văn phòng City Attorney đã điện đàm với HCD về việc áp dụng Đạo luật Khủng hoảng Nhà ở đối với các sắc lệnh; HCD hiện chưa đưa ra ý kiến.
Lập trường của nhân viên thành phố trước kỳ họp: phần lớn các điểm kháng nghị — hiệu lực của Sắc lệnh 2625U, dự án là “multi-family” hay “single-family”, JADU có được tính là căn affordable hay không — là các vấn đề pháp lý vượt thẩm quyền của Ủy ban Quy hoạch và nên để tòa án phân xử; do đó đề nghị bác đơn kháng nghị trên mọi luận điểm và giữ nguyên quyết định của Giám đốc Phát triển Cộng đồng.
Dù kết quả biểu quyết tối thứ Tư ra sao, câu hỏi cốt lõi — thành phố có quyền siết mật độ xây dựng ngay khi một dự án đang trong quá trình nộp hồ sơ hay không — nhiều khả năng sẽ do tòa án, chứ không phải Ủy ban Quy hoạch, phân xử. Với các thành phố khác trong Quận Cam đang đối mặt áp lực tương tự giữa chỉ tiêu nhà ở RHNA và mong muốn kiểm soát mật độ khu dân cư, phán quyết cuối cùng của vụ này có thể trở thành thước đo cho chính họ.
Vì sao chuyện này liên quan đến bạn
Nếu chủ đầu tư thắng kiện, hệ quả không dừng ở một khu đất. Toàn bộ khu vực MU36 dọc Westminster Boulevard — khu thành phố đã đưa vào Housing Element để đáp ứng chỉ tiêu nhà ở RHNA của tiểu bang — đều nằm trong diện Housing Overlay cho phép mật độ tối thiểu tương tự như khu đất đang tranh chấp. Nếu tòa án xác nhận rằng thành phố không có quyền nâng mật độ tối thiểu sau khi một chủ đầu tư đã bắt đầu nộp hồ sơ, thì bất kỳ chủ đầu tư nào khác đang nhắm tới các khu đất còn lại trong vùng overlay này cũng có thể viện dẫn tiền lệ tương tự — khiến thành phố mất công cụ pháp lý để làm chậm hoặc điều chỉnh mật độ dự án, kể cả khi cư dân xung quanh phản đối vì lo ngại giao thông, chỗ đậu xe, hay sĩ số trường học. Nói cách khác, cư dân sống gần bất kỳ khu đất nào trong diện quy hoạch overlay của thành phố — không chỉ khu Bolsa quanh 6351 Westminster Blvd — đều có thể chịu ảnh hưởng từ phán quyết này.
Muốn phát biểu?
Cư dân có thể gửi văn bản đến planning@westminster-ca.gov trước kỳ họp 24 tiếng, hoặc đến dự lúc 6 giờ tối thứ Tư 19/8 tại phòng họp Hội đồng, 8200 Westminster Blvd, và điền phiếu phát biểu màu xanh; mỗi người được nói 3 phút, riêng chủ đầu tư được trình bày 12 phút và phản biện 5 phút. Kỳ họp truyền hình trực tiếp trên Westminster WTV (Spectrum kênh 3, Frontier FiOS kênh 42, AT&T U-Verse kênh 99).
Nguồn
https://www.westminster-ca.gov/home/showpublisheddocument/11178
https://www.westminster-ca.gov/departments/community-development/planning-division/planning-commission/agendas-minutes/-folder-396
