Thị trường nhà ở Hoa Kỳ đang chứng kiến một bước ngoặt đáng chú ý. Theo tài liệu phân tích mới nhất từ dữ liệu Redfin, nhà ở đã được bán với giá thấp hơn mức giá niêm yết chào bán tại 38 trong số 50 thị trường bất động sản lớn nhất Hoa Kỳ. Đối với nhiều người đi mua nhà, thực tế này mở ra cơ hội thương thảo giá cả tốt hơn — miễn là họ đủ khả năng tài chính trước mức giá nhà kỷ lục hiện nay.
Những vùng có mức chiết khấu cao nhất
Sự chênh lệch giữa giá chào bán và giá bán thực tế tập trung mạnh nhất tại các khu vực thuộc các tiểu bang Florida và Texas. Cụ thể, căn nhà tại Miami và West Palm Beach (Florida) đã bán được với giá thấp hơn gần 5% so với giá niêm yết ban đầu. Trong khi đó, người mua tại hầu hết các khu vực phía Nam thường trả thấp hơn từ 2% đến 3% so với giá niêm yết vào tháng 6.
Danh sách 10 đô thị có mức giảm giá trung bình so với giá chào bán lớn nhất gồm có:
- Miami: 4,66%
- West Palm Beach, Florida: 4,59%
- Houston: 3,53%
- Austin, Texas: 3,17%
- Tampa, Florida: 3,07%
- Dallas: 2,99%
- San Antonio: 2,84%
- Jacksonville, Florida: 2,76%
- Pittsburgh: 2,60%
- Orlando, Florida: 2,48%
Ngược lại, người bán nhà tại các thành phố lớn như San Francisco, New York và Boston trung bình vẫn thu về mức giá cao hơn một chút so với giá họ yêu cầu.
Xét trên phạm vi toàn quốc, chỉ có khoảng 25% số lượng căn nhà được bán cao hơn giá niêm yết, giảm rõ rệt so với mức đỉnh điểm khoảng 55% trong thời kỳ đại dịch năm 2022.
Nguyên nhân khiến nhà bán dưới giá chào
Tại sao ngày càng nhiều căn nhà lại bán dưới giá niêm yết?
Bà Daryl Fairweather, kinh tế trưởng tại Redfin, giải thích rằng chi phí vay tiền ngân hàng gia tăng đã làm thu hẹp khả năng tài chính của người mua, trong khi người bán lại chậm điều chỉnh kỳ vọng của mình.
“Người mua nhận ra ngay lập tức khi lãi suất thế chấp tăng lên vì việc mua nhà trở nên đắt đỏ hơn đối với họ,” bà Fairweather chia sẻ. “Trong khi đó, phải mất một thời gian người bán mới nhận ra rằng có lẽ họ cần đưa ra mức giá thấp hơn.”
Tuy nhiên, đối với nhiều chủ nhà, việc hạ giá chào bán không phải là điều đơn giản. Những người mua nhà gần thời điểm đỉnh cao của thị trường vào năm 2022 có rất ít khả năng cắt giảm giá bán mà vẫn giữ được lợi tức sau khi trừ các khoản chi phí hoa hồng và thủ tục.
Bên cạnh đó, nhiều thị trường ở Florida và Texas từng trải qua sự bùng nổ về xây dựng trong và sau đại dịch, giúp người mua có thêm nhiều sự lựa chọn. Phí bảo vệ an toàn tài sản (bảo hiểm) và thuế bất động sản tăng cao cũng làm gia tăng chi phí sở hữu nhà, thu hẹp lượng người mua và tạo áp lực buộc người bán phải thương thảo.
Bối cảnh thị trường và gợi ý thương thảo cho người mua
Thị trường địa ốc hiện nay đang trở nên quân bình hơn. Ông Bill Kowalczuk, nhà môi giới bất động sản tại Coldwell Banker Warburg (New York), nhận định: “Ở những khu xóm nơi nguồn cung còn hạn chế và nhu cầu mạnh mẽ, những căn nhà định giá hợp lý vẫn bán rất nhanh. Điều chúng ta đang thấy là một thị trường quân bình hơn, nơi việc định giá thực sự trở nên quan trọng.”
Để tận dụng cơ hội thương thảo trong giai đoạn này, các chuyên gia đề xuất người mua nên:
- Kiểm tra tỷ lệ giá bán so với giá niêm yết (sale-to-list ratio): Tìm hiểu tỷ lệ này tại địa phương trên các trang web địa ốc hoặc hỏi người đại diện môi giới. Nếu nhà đất thường xuyên bán dưới giá chào, người mua có thể đưa ra mức giá đề nghị hợp lý mà vẫn giữ được tính cạnh tranh.
- Quan sát thời gian niêm yết trên thị trường: Căn nhà mới niêm yết có thể thu hút nhiều bên tranh mua, nhưng căn nhà đã đăng bán nhiều tuần hoặc đã trải qua các đợt giảm giá sẽ cho người mua nhiều khoảng trống để trả giá.
- Thương thảo ngoài giá bán: Người mua có thể đề nghị người bán hỗ trợ chi phí hoàn tất thủ tục giao dịch hoặc hỗ trợ tín dụng sửa chữa. Đề nghị trả bằng tiền mặt cũng giúp tăng vị thế vì giao dịch có khả năng hoàn tất cao hơn.
Nguồn tham khảo:
- CNBC / Money: https://money.com/homes-selling-below-asking/
- Redfin News: https://www.redfin.com/news/press-releases/homebuyers-hold-the-negotiating-power-in-38-major-metros-up-from-29-last-year/
- YouTube (Reventure Consulting): https://www.youtube.com/watch?v=jKQ48BUuqM8
- YouTube (CNBC): https://www.youtube.com/watch?v=AcVaTIW-DGQ
