Dallas, TX – Thị trường nhà đất tại khu vực Dallas-Fort Worth (D-FW) đang có những dấu hiệu hạ nhiệt rõ rệt. Hơn 1/3 số nhà được rao bán đã phải giảm giá trong những tháng gần đây, trong khi doanh số bán đang dần tăng nhẹ, mang lại cho người mua nhiều lợi thế hơn.
Thị trường từng phát triển với tốc độ chóng mặt này đã chậm lại do sự giảm tốc trong di cư và tăng trưởng việc làm. Hiện tại, lượng nhà tồn kho vẫn ở mức cao, tạo ra một bối cảnh mới cho cả người mua và người bán.
Những con số biết nói
Dữ liệu mới nhất đã vẽ nên một bức tranh chi tiết về sự thay đổi của thị trường:
- Giá nhà: Giá trung vị của một căn nhà ở D-FW trong tháng Chín là gần $390,000, không thay đổi so với năm ngoái. Con số này thấp hơn mức trung bình toàn quốc là $422,600.
- Doanh số: Đã có 7,666 giao dịch được hoàn tất tại Bắc Texas trong tháng, tăng hơn 5% so với cùng kỳ năm trước.
- Tồn kho: Có tới 35,465 căn nhà đang được rao bán, tăng 18.6% so với tháng Chín năm ngoái. Với tốc độ bán hiện tại, sẽ mất khoảng 4.6 tháng để bán hết số nhà này.
- Thời gian bán: Trung bình, một căn nhà mất tổng cộng 95 ngày trên thị trường từ lúc rao bán đến khi hoàn tất giao dịch, dài hơn tám ngày so với năm ngoái tại Bắc Texas.
Với lượng tồn kho cao, người bán trên toàn khu vực đã phải liên tục giảm giá. Zillow cho biết 33% các tin rao bán ở khu vực Dallas trong tháng Tám đã phải giảm giá. Ông Jim Fite, Giám đốc điều hành của Century 21 Judge Fite Co., nói rằng đây là đợt giảm giá mạnh nhất mà thị trường chứng kiến kể từ cuộc suy thoái kinh tế. Theo ông, nhiều người bán vẫn còn kỳ vọng vào mức giá của năm 2022 và 2023, nhưng nhu cầu thị trường không đủ để đáp ứng mức giá đó.
Các yếu tố tác động
Nhiều yếu tố đã góp phần giữ nhu cầu mua nhà ở mức thấp. Mặc dù giá đã giảm so với năm ngoái, chúng vẫn cao hơn đáng kể so với thời kỳ trước đại dịch COVID.
Sự chậm lại của thị trường việc làm tại Texas cũng ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở. Tổng số việc làm ở D-FW đã giảm 2.3% (đã điều chỉnh theo năm) vào tháng 6, và tỷ lệ thất nghiệp nhích lên 4%.
Ngoài ra, chi phí bảo hiểm nhà cửa ngày càng tăng cũng là một trở ngại lớn. Ông Todd Luong, một đại diện địa ốc của ReMax, cho biết chi phí này đang đẩy các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng vượt quá khả năng chi trả của nhiều người. “Các nhân viên cho vay thế chấp giờ đây phải đề cập đến chủ đề chi phí bảo hiểm khi xét duyệt trước cho người mua,” ông nói. “Trước đây bạn không thấy điều này, nhưng bây giờ nó khá phổ biến”.
Lãi suất là chìa khóa
Các chuyên gia có những nhận định khác nhau về triển vọng thị trường cho năm 2026. Ông Sriram Villupuram, giáo sư tài chính và bất động sản tại Đại học Texas ở Arlington, kỳ vọng giá nhà sẽ tiếp tục mềm đi. “Tôi tin rằng thị trường sẽ dịu đi và trở thành thị trường của người mua,” ông nói.
Lãi suất thế chấp là yếu tố quyết định. Mặc dù đã giảm nhẹ kể từ mùa Hè, lãi suất vẫn ở mức trên 6%. Nhiều chuyên gia và người mua nhà tiềm năng coi mức lãi suất bắt đầu bằng con số “5” là một ngưỡng kỳ diệu có thể thúc đẩy hoạt động mua bán. Ông Fite cho rằng để thị trường có sự thay đổi đáng kể, lãi suất thế chấp cần giảm xuống mức 5.8% và duy trì trong một hoặc hai tháng.
Nếu lãi suất giảm, nhiều người mua hơn có thể sẽ quay trở lại thị trường. Tuy nhiên, ông Fite cũng lưu ý rằng việc giá giảm một chút sẽ tốt cho người mua, vì “dù sao đây cũng là những mức giá đã bị thổi phồng”.
Nguồn: Business Insider
