Thị trường nhà đất Mỹ năm 2026: Lợi thế nghiêng về người mua -

Trong nhiều năm qua, đông đảo người dân tại Mỹ mong muốn sở hữu một mái ấm riêng vẫn luôn kẹt trong trạng thái chờ đợi. Họ trông mong lãi suất thế chấp hạ nhiệt và các điều kiện thị trường trở nên dễ thở hơn. Thế nhưng, sự kiên nhẫn đó đã không mang lại kết quả như kỳ vọng khi lãi suất cố định kỳ hạn 30 năm vẫn neo ở mức trung bình 6,47% tính đến giữa tháng 6 năm 2026, và Ngân hàng Trung ương Mỹ (Fed) vừa quyết định giữ nguyên lãi suất trong cuộc họp gần nhất.

Dù vậy, một xu hướng ngầm đang diễn ra mà không phải ai cũng nhận biết được. Theo ông Dave Meyer, Trưởng bộ phận Bất động sản tại BiggerPockets, thị trường nhà đất đã âm thầm dịch chuyển theo hướng có lợi cho người mua. Bản tường trình cập nhật tháng 6 năm 2026 của ông trên kênh truyền thông địa ốc BiggerPockets chỉ ra rằng, khi các căn nhà nằm trên thị trường lâu hơn trước khi có giao dịch, quyền thương lượng đã được chuyển giao từ người bán sang người mua tại phần lớn các khu vực.

Số ngày trên thị trường tăng: Chìa khóa nắm giữ thế chủ động

Khi số ngày một căn nhà chờ bán gia tăng, đó là dấu hiệu rõ ràng cho thấy người mua đang có sức mạnh lớn hơn. Điều này cho phép những người đi mua nhà hoặc các nhà đầu tư có thể đưa ra những mức giá trả thấp hơn (bid) một cách mạnh dạn, đồng thời đòi hỏi thêm các quyền lợi hoặc sự nhượng bộ từ phía người bán.

Thực tế, dữ liệu từ công ty địa ốc Redfin cho thấy một bức tranh đáng chú ý:

Phần lớn trong số 50 khu vực đô thị lớn nhất tại Mỹ hiện được xếp vào nhóm thị trường của người mua.
Tỷ lệ người bán nhiều hơn người mua trên toàn quốc đạt mức khoảng 47% vào tháng 5 năm 2026. Dù con số này đã giảm nhẹ so với đỉnh điểm gần 50% vào cuối năm 2025, lợi thế nhìn chung vẫn nghiêng về phía người tiêu dùng.

Tuy nhiên, ông Meyer nhấn mạnh rằng cửa sổ cơ hội này sẽ không kéo dài mãi mãi. Tại một số địa phương, người bán đã bắt đầu điều chỉnh kế hoạch định giá, khiến lợi thế thương lượng có dấu hiệu đảo chiều. Do đó, quyết định xuống tiền hay tiếp tục đứng ngoài quan sát trở nên vô cùng khẩn thiết.

Bước chuyển tư duy: Người Mỹ chuộng mua nhà hơn đi thuê

Một mảnh ghép bất ngờ khác trong bức tranh toàn cảnh đến từ Bản tường trình Thông tin Người mua nhà năm 2026 (Homebuyer Insights Report) do công ty tài chính Bank of America phối hợp thực hiện cùng Viện Bank of America công bố vào ngày 23 tháng 6 năm 2026.

Lần đầu tiên kể từ năm 2023, phần lớn người tiêu dùng được khảo sát (53%) nhận định rằng mua nhà ở thời điểm hiện tại tốt hơn là đi thuê hoặc ở chung với thân nhân, trong khi tỷ lệ chọn thuê nhà chỉ chiếm 47%. Ông Matt Vernon, Trưởng bộ phận Cho vay Tiêu dùng của Bank of America, đánh giá đây là sự khởi đầu cho một bước chuyển tích cực về niềm tin sở hữu nhà ở.

Tâm lý người tiêu dùng qua các năm (Mua nhà so với Thuê nhà):
2023: 56% chọn Mua | 44% chọn Thuê
2024: 47% chọn Mua | 53% chọn Thuê
2025: 48% chọn Mua | 52% chọn Thuê
2026: 53% chọn Mua | 47% chọn Thuê

(Nguồn: Tài liệu từ Bank of America Homebuyer Insights Report 2026)

Bản thông tin cũng chỉ ra sự thay đổi trong hành vi của các thế hệ trẻ như Gen Z và Millennials:

Không còn kiên nhẫn chờ đợi: Năm 2025, có đến 75% người tham gia khảo sát cho biết họ sẽ đợi giá nhà và lãi suất giảm mới mua. Đến năm 2026, tỷ lệ này đã hạ xuống còn 71%. Người trẻ đang dần chấp nhận thực tế rằng không có thời điểm nào là “hoàn hảo” tuyệt đối.
Hiệu ứng “khóa lãi suất” suy giảm: Hiện tượng các gia đình giữ khư khư những căn nhà cũ để bảo toàn mức lãi suất siêu thấp (khoảng 3%) từ thời đại dịch đang hạ nhiệt. Nhiều người đã sẵn sàng bán nhà cũ và chấp nhận mức lãi suất thế chấp mới cao hơn để chuyển đến những khu vực có giá cả phải chăng, đổi sang một căn nhà mơ ước hoặc ổn định tại vị trí tốt hơn. Điều này hứa hẹn sẽ giải phóng thêm nguồn cung cho thị trường.

Rào cản lớn nhất vẫn là khả năng tài chính

Mặc dù niềm tin tăng cao và người mua có thêm quyền lực trên bàn đàm phán, thực tế căn bản vẫn vô cùng thách thức. Khả năng chi trả vẫn là gánh nặng lớn nhất đối với các gia đình.

Trong số những người được Bank of America khảo sát, 58% phàn nàn rằng giá nhà đất quá đắt đỏ và 47% cho rằng lãi suất vay thế chấp đang ở mức quá cao. Rõ ràng, đây không phải là một câu chuyện về việc thị trường dễ mua hơn hay giá rẻ hơn một cách đồng loạt, mà là việc người mua biết cách nắm bắt thời điểm để tối ưu hóa lợi thế của mình.

Lời khuyên dành cho những ai đang tìm kiếm nhà ở lúc này là hãy phân tích kỹ thị trường địa phương. Ở những vùng mà giá đã chạm đáy và tốc độ tiêu thụ đang nhanh dần, việc chần chừ có thể khiến bạn mất đi lợi thế. Ngược lại, tại những thị trường vẫn đang suy yếu và nguồn cung tiếp tục tăng, người mua hoàn toàn có thể kiên nhẫn để đòi hỏi một mức giá chiết khấu sâu từ phía người bán.

Nguồn tham khảo:

kinh tế Hoa Kỳ Bank of America Thị trường nhà đất 2026 Mua nhà tại Mỹ Lãi suất thế chấp BiggerPockets Xu hướng địa ốc