Thị trường nhà đất Mỹ hạ nhiệt: 66 khu vực lớn giảm giá -

Theo các chuyên gia, thị trường nhà đất đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau thời kỳ bùng nổ của đại dịch. Dựa trên phân tích của ResiClub qua Chỉ số Giá trị Nhà Zillow, giá nhà trung bình toàn quốc tại Mỹ trong khoảng thời gian từ tháng 9 năm 2025 đến tháng 9 năm 2026 chỉ tăng +1,0% so với cùng kỳ năm trước.

Đây là một sự giảm tốc độ đáng kể nếu so với mức tăng +1,3% ghi nhận từ tháng 8 năm 2025 đến tháng 8 năm 2026.

Vậy tại sao chúng ta lại nói giá nhà đang giảm? Hãy thử suy nghĩ như thế này: Nước Mỹ rất rộng lớn, và không phải nơi nào giá cũng đi lên. Trên thực tế, 66 trong số 300 thị trường nhà ở lớn nhất toàn quốc (tương đương 22%) đã ghi nhận sự sụt giảm giá nhà trong giai đoạn từ tháng 9/2025 đến tháng 9/2026. Con số này tăng lên từ mức 54 thị trường (18%) trong khung thời gian tháng 8/2025 đến tháng 8/2026, phản ảnh một đợt suy yếu mới của thị trường.

Tại sao lại có sự sụt giảm này? Có một vài nguyên nhân chính đằng sau hiện tượng này:

Lãi suất vay cao: Lãi suất thế chấp cố định 30 năm đã tăng trở lại trên mốc 7,00%. Điều này khiến chi phí mua nhà hàng tháng đội lên trong bối cảnh khả năng chi trả đã rất eo hẹp. Trên mạng xã hội YouTube, các kênh truyền thông như Little Saigon TV cũng đã tường trình sự lo ngại của kiều bào khi lãi suất vay chạm mốc 7%.
Sức ép từ nhà xây mới: Tình trạng giảm giá tại khu vực Sun Belt (Vành đai Mặt trời) bị tác động thêm bởi sự dư thừa nguồn cung nhà mới. Các công ty xây dựng sẵn sàng giảm giá hoặc đưa ra các ưu đãi về khả năng chi trả để duy trì doanh số. Do đó, người mua thay vì chọn nhà cũ nay chuyển sang mua nhà mới để có giao dịch hấp dẫn hơn, làm tăng áp lực lên nguồn cung nhà bán lại trong những năm qua.
Tăng trưởng vượt quá lợi tức: Nhiều khu vực từng tăng giá quá nóng trong đại dịch, nay giá nhà đã vượt xa mức tăng trưởng lợi tức của người dân địa phương. Mặc dù 234 khu vực vẫn ghi nhận giá tăng “danh nghĩa”, phần lớn các mức tăng này lại thấp hơn mức tăng trưởng lợi tức và giá cả tiêu dùng (lạm phát). Theo các nhà kinh tế học, đây thực chất là sự sụt giảm giá nhà “thực tế” sau khi điều chỉnh lạm phát.

Sự phân hóa rõ rệt: Nơi tăng vọt, chốn lao dốc Sự chênh lệch giữa các vùng miền đang trở nên rộng hơn bao giờ hết.

Khu vực giảm giá: Tập trung nhiều ở vùng Sun Belt và Mountain West, bao gồm các tiểu bang như Texas, Florida, Washington và Colorado. Đây là nơi lượng nhà tồn kho hiện tại đã vượt xa mức trước đại dịch của năm 2019. Điển hình, giá nhà tại khu vực đô thị Austin, TX hiện đang thấp hơn -28,1% so với đỉnh điểm năm 2022.
Khu vực tăng giá: Những nơi ở Đông Bắc và Trung Tây vẫn ghi nhận giá nhà nhích lên do lượng nhà tồn kho hoạt động vẫn thấp hơn nhiều so với năm 2019. Tại khu vực đô thị Hartford, CT, giá nhà hiện cao hơn +28,6% so với đỉnh của năm 2022. Phần lớn sự phân hóa này bắt nguồn từ sự điều chỉnh quay về mức trung bình, khi giá giảm thường xảy ra ở những nơi đã quá “nóng” trong Thời kỳ Bùng nổ Nhà ở Đại dịch.

Sự hạ nhiệt tại Texas, Florida hay Washington ảnh hưởng trực tiếp đến cộng đồng người gốc Việt, vốn có dân số rất đông tại các tiểu bang này. Báo chí trong nước như Tuổi Trẻ và CafeF gần đây cũng liên tục thông báo về làn sóng giảm giá nhà ở Mỹ do dư cung và sức ép lãi suất, tạo nên làn sóng thảo luận sôi nổi trên mạng xã hội. Đối với các nhà đầu tư hoặc những người đang tìm kiếm một căn nhà mơ ước, việc thị trường hạ nhiệt và người bán sẵn sàng thương lượng có thể là cơ hội tốt. Tuy nhiên, mọi quyết định đều cần một kế hoạch tài chính ổn định và bảo đảm khả năng chi trả khi lãi suất vẫn ở mức cao.

Câu hỏi lớn đặt ra là thị trường nhà ở trên toàn quốc sẽ còn suy yếu đến mức nào. Để có cái nhìn chuẩn xác, ResiClub khuyên bạn nên theo dõi chặt chẽ lượng nhà tồn kho hoạt động tại địa phương trong vài tháng tới. Dù bạn đang ở khu vực nào, sự nhẫn nại và việc nắm vững thông tin sẽ giúp bạn làm chủ thị trường tốt hơn.

Nguồn tham khảo: