Trong giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ, việc sở hữu sẵn tiền mặt từng là “vũ khí” quyết định giúp người mua dễ dàng chiến thắng các cuộc đua trả giá. Tuy nhiên, bức tranh tài chính trên thị trường nhà ở hiện nay đang có những biến chuyển đáng chú ý.
Theo số liệu từ tổ chức Realtor.com, trong 4 tháng đầu năm, tỷ lệ các vụ giao dịch bằng tiền mặt chỉ còn chiếm 31,4%, giảm so với mức 32,3% cùng kỳ năm ngoái. Số lượng giao dịch tiền mặt giảm 11,2%, nhanh hơn hẳn mức giảm 8,5% của tổng lượng nhà bán ra trên toàn thị trường. Sự sụt giảm này diễn ra song song với tốc độ tăng giá nhà chậm lại rõ rệt: giá trung vị quốc gia chỉ tăng nhẹ 0,2%, thấp hơn nhiều so với mức tăng 1,8% của năm 2025 và khoảng cách rất xa so với đỉnh điểm 15,4% vào năm 2021.
Tại sao nhóm người mua bằng tiền mặt lại rút lui nhanh hơn phần còn lại của thị trường? Khi nguồn cung bất động sản tăng lên và áp lực tăng giá không còn căng thẳng, tính cạnh tranh giảm đi đáng kể. Nhóm người mua sử dụng tín dụng vay ngân hàng nhờ đó có thêm thời gian và điều kiện để thương thảo.
Bà Hannah Jones, chuyên gia kinh tế cao cấp tại Realtor.com, cho biết người mua bằng tiền mặt không biến mất mà chỉ giảm bớt ảnh hưởng khi thị trường dần tìm lại sự quân bình. Hiện tại, ưu thế lớn nhất của tiền mặt không còn là để thắng các cuộc tranh mua bằng mọi giá, mà là mang lại sự bảo đảm giúp người bán tin rằng giao dịch sẽ hoàn tất nhanh chóng và ít gặp rủi ro ngoài dự kiến.
Dù xu hướng chung toàn quốc là giảm, một số thị trường đô thị như Pittsburgh, Austin (Bang Texas) hay San Francisco vẫn ghi nhận số lượng lẫn tỷ lệ giao dịch tiền mặt tăng lên. Ở những địa phương khác, giới môi giới bất động sản nhận thấy sự thay đổi rõ rệt. Chẳng hạn tại khu vực Boston, cô Dana Bull—một chuyên gia tư vấn bất động sản—chia sẻ rằng lực lượng mua bằng tiền mặt đang thưa dần. Cô đề xuất người mua nhà nên hoàn tất thủ tục thẩm định hồ sơ vay (pre-underwritten) thay vì chỉ xin giấy chấp thuận vay sơ bộ (pre-approved) để gia tăng uy tín khi thương thảo. Nhờ phương pháp này, nhiều khách hàng vay vốn vẫn chiến thắng các hồ sơ cạnh tranh gay gắt—điều rất khó xảy ra trong giai đoạn sốt tiền mặt những năm trước.
Báo cáo từ Hiệp hội Chuyên viên Bất động sản Quốc gia (NAR) cũng cho thấy tỷ lệ bán nhà cũ bằng tiền mặt trong tháng 7 vừa qua đã giảm xuống mức 26%, so với 31% của cùng kỳ năm trước. Dù vậy, yếu tố tiền mặt vẫn giữ sức ảnh hưởng lớn ở hai phân khúc đặc thù: các căn nhà giá thấp dưới 100.000 USD và phân khúc nhà ở cao cấp có giá trị từ 1 triệu đến 2 triệu USD trở lên.
Thực tế này cho thấy thị trường địa ốc đang từng bước điều chỉnh. Việc tiền mặt giảm bớt uy lực tuyệt đối đang mở ra cánh cửa bình đẳng hơn cho những gia đình mua nhà lần đầu hoặc những người phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng.
Nguồn tham khảo:
- Realtor.com Research: https://www.realtor.com/research/all-cash-sale-trends-august-2026/
- CNBC Property Play: https://www.cnbc.com
- HousingWire Analysis: https://www.housingwire.com/articles/cash-buyer-market-share-falling-from-pandemic-highs/
- Scotsman Guide Report: https://www.scotsmanguide.com/news/pending-home-sales-wilt-in-july/
